萬寧市購房選房是門技術(shù)活 首看容積率、綠化率

萬寧市購房選房是門技術(shù)活 首看容積率、綠化率，萬寧買房，萬寧的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn)，注重度假養(yǎng)老的舒適性。

逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場形勢不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價降到地板價甚至“虧到肉里”的開發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，背后或許暗藏樓盤品質(zhì)打折的可能。

萬寧房價降了，萬寧購房者扎進(jìn)樓市搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的萬寧房子。要知道，買一套低價房，是一時賺到；買到既舒適又的萬寧房子，才算眼光獨到。讓我們把幾個選房關(guān)鍵告訴你。

一看硬指標(biāo)：容積率 、綠化率

關(guān)系居住舒適度

樓盤硬指標(biāo)在期房之初就定下了，萬寧購房者選房時首先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨立別墅容積率0.5以內(nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1;高層容積率集中在2.5~3.5之間。

越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對開發(fā)商來說，萬寧房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢必影響居住舒適。萬寧買房時，萬寧購房者首先要問清樓盤的容積率，這個數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個重要指標(biāo)。目前國家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤其他綠化也能計算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計算方式給開發(fā)商留下了操作空間。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開發(fā)商為了有高綠化率賣點，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開發(fā)商縮小花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。

對此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，萬寧購房者跟開發(fā)商溝通，把具體綠化率寫進(jìn)萬寧購房合同;或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

車位是當(dāng)前為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區(qū)車位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率。“車位配比高，對收益不利。”一位業(yè)內(nèi)人士道出現(xiàn)狀，車位成本8萬元/個以上，剛需盤車位價格賣不高，去化慢。高成本低收益，開發(fā)商積極性不高，剛需盤的車位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套萬寧房子，配70個車位，造成小區(qū)“停車難”。

二看軟實力：口碑、度、物管

關(guān)系未來“錢途”

從二手房市場來看，品牌小區(qū)的萬寧房價漲得比同地段普通小區(qū)要快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌開發(fā)商的樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過時間檢驗，被市場認(rèn)可，體現(xiàn)在二手房市場的價格上。一般來說，品牌開發(fā)商對樓盤物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

三摳細(xì)節(jié)：戶型圖、空間尺寸

關(guān)系通風(fēng)和日照

戶型是自住者為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書上的戶型圖，每個功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開發(fā)商怕影響營銷效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶型格局的簡單勾勒。一個沒有尺寸的戶型圖，房間畫得再闊綽，對萬寧購房者都沒有實際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶型圖上的尺寸，要求開發(fā)商寫入合同。

如果萬寧購房者忽視了尺寸，逼仄程度可能超過你預(yù)期。如今開發(fā)商把90平方米戶型做到三房兩衛(wèi)甚至四房作為營銷賣點，從尺度來看，居住起來未必舒適。滿足基本居住功能基礎(chǔ)上，萬寧購房者別一味追求多房戶型。

還有一些容易讓人忽略的細(xì)節(jié)。戶型圖上每個空間都帶窗戶，看似全明，你得仔細(xì)考究。如果窗戶是對著通風(fēng)井，通風(fēng)和采光效果都很差。高層樓盤中，書房、廚房和衛(wèi)生間的窗戶很可能朝著通風(fēng)井，書房、廚房采光不足，影響生活。

圖紙上勾勒得再美，不如樓盤現(xiàn)場考察來得實在。萬寧房子不好賣，準(zhǔn)現(xiàn)房 越來越多，對萬寧購房者來說是好事。萬寧房子內(nèi)有沒有多根柱子，窗戶有多大，采光好不好，尺度感怎么樣，實地探訪直觀了。除了方便實地考察外，準(zhǔn)現(xiàn)房離交房時間短，不確定性因素小，減少萬寧購房風(fēng)險。

四留證據(jù)：

關(guān)系日后維權(quán)

成本壓力下，一些開發(fā)商或許會降低樓盤品質(zhì)。外立面材料變更，是開發(fā)商能省錢的一種方式。城北某樓盤前，宣稱外立面全部是干掛石。后，該樓盤部分住宅樓外立面取消了石材，用涂料代替。

業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，干掛石材，算上鋼筋龍骨、螺絲和人工費，每平方米高達(dá)近1000元；涂料或面磚每平方米不超過400元。前者花費是后者的數(shù)倍之多，“石材改涂料”，一個普通小區(qū)能省下幾千萬。

即使開發(fā)商不敢明目張膽更換外立面，選取材料上擠出點水分來也不是不可能。以石材為例，石材花崗巖中，新疆產(chǎn)的卡拉麥利金比普通花崗巖貴100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一筆不小的費用。

小區(qū)樹種選擇上，同樣有門道。銀杏、香樟都是名貴樹種，一棵花費10萬元以上，普通的成年大樹幾千、幾萬元一棵，小樹苗一兩百元就夠了。樹木品種配比調(diào)整，可省幾百萬。

“能想到的細(xì)節(jié)好有書面承諾。”萬寧房產(chǎn)資深律師建議，萬寧購房者盡可能把開發(fā)商口頭承諾變?yōu)闀鎱f(xié)議寫進(jìn)合同，或者在合同內(nèi)注明廣告構(gòu)成合同要約。另外，樓書、銷售人員承諾的影音資料都可保留，萬寧房子交付后有問題，可作為維權(quán)的依據(jù)。

萬寧萬寧市買房優(yōu)勢：萬寧神州半島基礎(chǔ)建設(shè)、配套項目、度假服務(wù)已日臻成熟，目前對外運(yùn)營的有超五星級喜來登度假酒店、福朋酒店、科科莫沙灘俱樂部以及41洞絕美高爾夫球場等；另外，半島商業(yè)廣場已部分開業(yè)，穿梭于高鐵站神州站和萬寧站的穿梭班車、神州半島內(nèi)環(huán)島巴士已投入使用。