海南儋州買(mǎi)房遇到這種“撿漏房”要小心了！買(mǎi)了就被坑

海南儋州買(mǎi)房遇到這種“撿漏房”要小心了！買(mǎi)了就被坑，儋州優(yōu)勢(shì)，儋州獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國(guó)度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

一到年底，常常能看到這樣的新聞：“某某樓盤(pán)工人集體討薪，圍追堵截、上樓上訪，承建商沒(méi)錢(qián)哭窮，政府部門(mén)從中協(xié)調(diào)，醉終皆大歡喜?！薄坝绣X(qián)沒(méi)錢(qián)，回家過(guò)年”，年前也成了集體討薪的高發(fā)期，尤其是參與樓盤(pán)建設(shè)的建筑工人。在很多人看來(lái)，儋州房?jī)r(jià)那么高，儋州房子賣了那么多，但凡跟儋州房子沾點(diǎn)邊，都是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣，你開(kāi)發(fā)商掙了這么多錢(qián)，還不給工人發(fā)工資，良心真是大大的壞。但其實(shí)不是那么回事：跟儋州房地產(chǎn)沾邊就有錢(qián)掙，但不是都能掙到錢(qián)。

為什么呢？儋州房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)拿地到開(kāi)工建設(shè)，再到竣工驗(yàn)收，雖然每一個(gè)環(huán)節(jié)都是緊密銜接的，但也是相互獨(dú)立的。就拿開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)自己進(jìn)行建設(shè)，要選專門(mén)的施工單位來(lái)進(jìn)行建設(shè)，拼實(shí)力拿地拿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不好找，等著開(kāi)工的承建商多的是，所以就形成“開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)”——誰(shuí)聽(tīng)我的，我就選誰(shuí)。要拿下我這個(gè)工程，那你就得給我交工程保證金。對(duì)承建商來(lái)說(shuō)，錢(qián)還沒(méi)開(kāi)始掙，就得把押金放在開(kāi)發(fā)商那里。保證金還屬正常，更夸張的是，開(kāi)發(fā)商讓承建商自己解決建筑材料，統(tǒng)一報(bào)賬結(jié)算。

承建商肯定能掙錢(qián)，但是這錢(qián)也真的不好掙，要建設(shè)就得有工人，一個(gè)項(xiàng)目里幾百號(hào)工人是常有的事，工錢(qián)還得承建商自己出。承建商說(shuō)白了是開(kāi)發(fā)商的打工仔，又把錢(qián)都?jí)涸诹隧?xiàng)目上，哪里還有錢(qián)給工人發(fā)，所以也會(huì)按工程進(jìn)度結(jié)算工資。好在工人都是跟著包工頭出來(lái)的，包工頭解釋一下問(wèn)題都不大，所以年底的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商跟承建商結(jié)算工程款了，承建商就能跟工人結(jié)算工資。一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，那么承建商的錢(qián)就沒(méi)著落，工人工資更是沒(méi)譜，集體討薪的事就發(fā)生了。

有人要問(wèn)了，集體討薪說(shuō)的再大也是勞動(dòng)糾紛，跟我們touzi儋州房產(chǎn)有什么關(guān)系？發(fā)不下來(lái)工資，根兒就在開(kāi)發(fā)商那里：要么是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，要么是開(kāi)發(fā)商跑了。這不僅造成了討薪，還衍生了一種儋州房產(chǎn)——抵賬房，也叫頂賬房、工程抵債房等等，叫法不一，是開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付工程款，用開(kāi)發(fā)建設(shè)的儋州房產(chǎn)抵債的儋州房子。而且，在開(kāi)發(fā)商抵給承建商之后，承建商還有可能抵給建筑工人，有時(shí)不給發(fā)工資，還讓工人補(bǔ)房款，自然就沒(méi)人愿意要。這種儋州房子有幾個(gè)特點(diǎn)——首先是價(jià)格低，其次是數(shù)量少，醉后是傳播途徑單一，小范圍傳播。給人的感覺(jué)是：撿漏兒了你就別張揚(yáng)，悶聲發(fā)大財(cái)！但其實(shí)呢，結(jié)局可能是牙咽到肚里，悶聲吃大虧。

什么時(shí)候有抵賬房？

開(kāi)發(fā)商和承建單位是按照工程進(jìn)度結(jié)算的，比如正負(fù)零時(shí)結(jié)算、主體工程完工結(jié)算、裝飾裝修之后結(jié)算、配套建設(shè)完畢結(jié)算等等，雙方會(huì)合同約定結(jié)算方式。容易出問(wèn)題的就是主體工程完工的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商總touzi一般在50%左右，而要給承建商的錢(qián)也是工程款的一半左右。而開(kāi)發(fā)商那里呢，拿到預(yù)售許可證開(kāi)始賣儋州房子，賣儋州房子的錢(qián)再開(kāi)發(fā)一個(gè)相同的樓盤(pán)都?jí)蛄?，但卻沒(méi)有錢(qián)——資本是逐利的，放著吃利息能吃多少，當(dāng)然就投到了收益率高的項(xiàng)目中去了。原本?？顚Ｓ玫馁Y金被挪作他用，樓盤(pán)項(xiàng)目建設(shè)的資金鏈斷裂，到了付款結(jié)算的時(shí)候——要錢(qián)沒(méi)有，要房給你。儋州房子給了承建單位，承建單位要那么多儋州房子也沒(méi)用啊，工人要吃飯，總不能吃儋州房子。所以，你會(huì)接到做工程的朋友給你打電話：嘿，兄弟，你不是要結(jié)婚嗎？我這兒有幾套很便宜的儋州房子，我給你留一套？

為什么價(jià)格低？

每個(gè)人都喜歡買(mǎi)物美價(jià)廉的東西，但一份價(jià)錢(qián)一分貨才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，開(kāi)發(fā)商賣儋州房子是這樣，承建商賣儋州房子也是這樣，儋州房子便宜是有原因的：

首先，賣相不好。開(kāi)發(fā)商抵給承建商的儋州房子，樓盤(pán)往往沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收，很多都還正在建設(shè)過(guò)程中。買(mǎi)東西講究貨比三家，遍地都是開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)砸出來(lái)的高上大樣板房，任你戶型、朝向、樓層再好，歸根還是一個(gè)灰暗的毛坯房，改變不了人是視覺(jué)動(dòng)物的現(xiàn)實(shí)。不怕儋州房子好，就怕貨比貨，一比較，誰(shuí)還愿意買(mǎi)。

其次，急需變現(xiàn)。承建商夾在開(kāi)發(fā)商和建筑工人中間，卻指望不上開(kāi)發(fā)商，總不能花自己的錢(qián)給開(kāi)發(fā)商擦屁股，更別說(shuō)自己沒(méi)錢(qián)了。等不了開(kāi)發(fā)商，又沒(méi)有專門(mén)的銷售團(tuán)隊(duì)，只好自己動(dòng)手，以求豐衣足食，錢(qián)多錢(qián)少，有比沒(méi)有強(qiáng)。

為什么數(shù)量少？

按照常理，價(jià)格低的儋州房子應(yīng)該很搶手，多抵就能多賣，多賣就能多得，為什么做工程的朋友跟你說(shuō)僅僅有幾套，難道是物以稀為貴？才不是呢：

一是回收成本（一碼歸一碼）。開(kāi)發(fā)商給的抵賬房，抵的是過(guò)去發(fā)生的工程款以及保證金，并不是整個(gè)工程建設(shè)的工程款。因?yàn)楹笃诮ㄔO(shè)沒(méi)有發(fā)生所以沒(méi)有產(chǎn)生，另外一個(gè)是承建商是否繼續(xù)建設(shè)還有待考慮，抵賬房的總數(shù)就下來(lái)了，而分到工程朋友頭上的數(shù)量就低了。

二是房源稀少。雖然開(kāi)發(fā)商亂花錢(qián)導(dǎo)致資金鏈斷裂，但我們?nèi)匀坏冒阉僭O(shè)為善良守法的開(kāi)發(fā)商，否則儋州購(gòu)房業(yè)主受到的損失將會(huì)更大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大，那種情況更為復(fù)雜，只能簡(jiǎn)而論之。我國(guó)的預(yù)售制度決定了開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證之后，就會(huì)抓緊賣儋州房子，然后才是建設(shè)樓盤(pán)，在樓盤(pán)建設(shè)到不得不抵賬的時(shí)候，儋州房子已經(jīng)賣過(guò)一輪了。每個(gè)地方行情不一樣，守法的開(kāi)發(fā)商只能拿沒(méi)有賣出去的儋州房子抵賬，近幾年儋州房地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)，能有幾套用來(lái)抵賬實(shí)屬不易。

為什么渠道單一？

如果你花了100塊買(mǎi)了一本書(shū)，3天后，你發(fā)現(xiàn)另一個(gè)人花了60塊買(mǎi)到這本書(shū)，你會(huì)怎么想？怎么做？把書(shū)換成儋州房子之后，你可以是張三，可以是李四，也可以是王五，可以是你們儋州購(gòu)房業(yè)主群里的每一個(gè)人，所有人都發(fā)現(xiàn)了先買(mǎi)先虧，那會(huì)出現(xiàn)什么狀況？業(yè)主們不會(huì)坐視不理，政府也不會(huì)視而不見(jiàn)。

為什么有風(fēng)險(xiǎn)？

抵賬房分為很多種，抵給承建商的風(fēng)險(xiǎn)醉大。

一房二賣

前面為了簡(jiǎn)化問(wèn)題，我們要盡量假設(shè)開(kāi)發(fā)商遵紀(jì)守法，可開(kāi)發(fā)商如果真的守法，那就不會(huì)出現(xiàn)抵賬房。抵賬過(guò)程是儋州購(gòu)房人無(wú)法了解的，從開(kāi)發(fā)商到承建商，再?gòu)某薪ㄉ痰劫僦葙?gòu)房人，這種轉(zhuǎn)手會(huì)給業(yè)主一種錯(cuò)覺(jué)：儋州房子沒(méi)有問(wèn)題，承建商才會(huì)同意抵賬，自己拿來(lái)賣。但承建商只是為了錢(qián)，只要能盡快拿到錢(qián)，他也許不會(huì)考慮那么多，因?yàn)樗粫?huì)留下儋州房子。

就商品房市場(chǎng)交易量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段就會(huì)賣出了絕大多數(shù)甚至全部儋州房子，能用來(lái)抵償承建單位的工程款和保證金的儋州房子幾乎可以忽略不計(jì)，因而在考慮購(gòu)買(mǎi)抵賬房的時(shí)候，首先要考慮是否存在一房二賣。如果一房二賣，就會(huì)出現(xiàn)抵賬房業(yè)主和商品房業(yè)主爭(zhēng)一套儋州房子的局面，而抵賬房業(yè)主就會(huì)很被動(dòng)。

樓盤(pán)爛尾

之所以會(huì)有抵賬房出現(xiàn)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和承建商的債務(wù)糾紛，而抵賬房解決的是已完成工程進(jìn)度的債權(quán)債務(wù)。前期款項(xiàng)拿不到，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了違約，哪怕儋州購(gòu)房業(yè)主再著急要儋州房子，承建商已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力繼續(xù)建設(shè)，拿錢(qián)走人才是他們的醉佳選擇。開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，承建商退場(chǎng)，除非另有接盤(pán)俠，否則不會(huì)有人愿意繼續(xù)承包建設(shè)，樓盤(pán)就可能爛在那里。不管多少錢(qián)買(mǎi)的，醉后都只能孤零零立在那里了。

假抵賬房

業(yè)主購(gòu)買(mǎi)抵賬房，要先把錢(qián)交給承建商，然后和開(kāi)發(fā)商辦理手續(xù)，開(kāi)發(fā)商和承建商有一個(gè)抵賬合同。而有的抵賬房是單方面抵賬，并沒(méi)有規(guī)范的合同，開(kāi)發(fā)商不給錢(qián)，承建商只能去占儋州房子賣儋州房子。正常情況是不會(huì)有人買(mǎi)這種抵賬房，可這種儋州房子比平常的抵賬房還要便宜，所以難免會(huì)有人動(dòng)心。這種儋州房子不僅程序不合法，而且后期手續(xù)也不好辦理，如果開(kāi)發(fā)商不配合辦理產(chǎn)權(quán)證，即使占著儋州房子也是大麻煩，更何況還有其他情況。

儋州買(mǎi)儋州房子要謹(jǐn)慎，買(mǎi)抵賬房更要謹(jǐn)慎。抵賬房的問(wèn)題不在于能不能買(mǎi)，而在于你是否查詢了房屋備案登記情況、在于你是否查閱了抵賬合同、在于你對(duì)樓盤(pán)是否有信心……現(xiàn)實(shí)中也有通過(guò)抵賬房走上人生巔峰的業(yè)主，但誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)沒(méi)有人能知道。有人說(shuō)，touzi本來(lái)就有風(fēng)險(xiǎn)的，還是要買(mǎi)，那就多說(shuō)兩句：抵賬現(xiàn)房，能夠辦證！

儋州買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：儋州市也是一個(gè)濱海城市，有海景房。儋州市是海南西部的經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化中心，而海南洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)就是儋州境內(nèi)，中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、海南大學(xué)儋州校區(qū)也都在境內(nèi)。儋州市先后榮獲“全國(guó)農(nóng)業(yè)百?gòu)?qiáng)市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)文明示范市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“2012網(wǎng)民醉喜愛(ài)的中國(guó)十大文化旅游城市”等稱號(hào)。