海南瓊海房產(chǎn)建筑密度及容積率：怎么算、多少合適，瓊海優(yōu)勢(shì)，瓊海城市配套齊全，面海靠山，環(huán)境沒(méi)的說(shuō)，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南瓊海買(mǎi)房。
容積率和建筑密度是衡量小區(qū)品質(zhì)的兩個(gè)重要指標(biāo)。建筑密度是什么意思，跟容積率有什么區(qū)別?建筑密度及容積率多少合適?要怎么算?計(jì)算公式是怎樣的?本文將為您詳細(xì)介紹。
一、建筑密度、容積率概念
1、建筑密度
指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。
2、容積率
又稱建筑面積毛 密度。是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的紙是無(wú)量綱的比紙，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積 率的紙。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項(xiàng)目總用地面積的比紙。指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
二、建筑面積、容積率的計(jì)算方法
1、建筑密度計(jì)算公式
建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積。
比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等。
2、容積率計(jì)算公式
容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積
1、建筑底層架空作為通道、公共停車(chē)、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層宜在2.8米至3.6米之間，其建筑面積不計(jì)入容積率。
2、建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車(chē)庫(kù)、雜物間等。當(dāng)在2.2米及以上的按全面積計(jì)入容積率，若不足2.2米的按1/2面積計(jì)入容積率。
3、建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算，當(dāng)進(jìn)深超過(guò)1.8米的各類陽(yáng)臺(tái)，均按全面積計(jì)入容積率。
4、半地下室凡頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.0米以上的建筑部分應(yīng)計(jì)入地上建筑面積計(jì)算紙;不足1.0米的，不計(jì)入容積率。
5、如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。
三、建筑密度和容積率多少舒適？
1、建筑密度多少合適
樓密度是直接指標(biāo)。容積率是地塊拍賣(mài)時(shí)的一個(gè)指標(biāo)，但樓密度有明確說(shuō)明，容積率和樓密度之間有這樣的關(guān)系：樓密度=容積率/建筑層數(shù)。
如今的高層建 筑容積率一般在2.8-4.5之間，相關(guān)認(rèn)為，樓密度為13%-20%時(shí)，小區(qū)景觀環(huán)境較好，根據(jù)以上計(jì)算公式，可以得出高層的容積率如果是2.8， 那么要想小區(qū)環(huán)境好，還要住得舒適，其層數(shù)應(yīng)高于14層;如果小區(qū)的容積率是4.5，那么小區(qū)的要高于22層，才滿足條件。因此瓊海購(gòu)房者們可以參照這樣 的關(guān)系進(jìn)行計(jì)算自家的小區(qū)是否樓密度合適，是否居住舒適。
2、容積率多少合適
1、容積率低于0.3，這是高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境 可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。
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海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：瓊海官塘溫泉在海南礦泉普查中定為Ⅰ級(jí)，是難得的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療熱礦水。其礦水溫度70℃-90℃，富含偏硅酸和氟，還含有鍶、溴、碘、鋰等多種有益人體的微量元素，屬低礦化度、低鐵、腐蝕性弱的氟硅熱礦水。實(shí)驗(yàn)還測(cè)明，該化學(xué)類型的熱礦水，微溫(30℃到40℃)沐浴對(duì)人體有鎮(zhèn)靜作用，高溫(40℃到45℃)沐浴對(duì)人體有興奮刺激作用;飲療可改善人體循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)人體新陳代謝，對(duì)神經(jīng)衰弱、失眠、高血壓、心血管疾病、風(fēng)濕病、腸胃病均有療效，水中偏硅酸含量高、對(duì)皮膚有收斂作用，堪為美容佳品。
