瓊海新房買二手房過戶交易要注意 房屋五種情況難過戶，瓊海買房攻略，瓊海獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南瓊海獨(dú)一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南瓊海買房。
買二手房重要的便是過戶問題，那過戶都需要準(zhǔn)備些什么?有可能遇到哪些問題呢?通過幾個(gè)案例給大家講解一下。
新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”，“二手房”是相對(duì)于開發(fā)商手中的商品房而言的，是已經(jīng)在瓊海房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的瓊海房產(chǎn)，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。再說一下二手房過戶需要準(zhǔn)備的材料。
一是買方需要攜帶的證件資料，分以下幾種情況：
情況一：買方單身
需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明;
情況二：已婚
需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證(若瓊海購房者是外地人，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買賣交易的契稅完稅證明;
情況三：離異
需要提供個(gè)人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果瓊海購房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本;
情況四：港澳臺(tái)人士
需要提供港澳身份證或者個(gè)人護(hù)照、房屋買賣契稅完稅證明，臺(tái)灣認(rèn)識(shí)需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例：在北京瓊海購房需要在京滿一年的居留證明，不同城市規(guī)定不同);
情況五：外籍人士
需要攜帶個(gè)人護(hù)照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;
情況六：過戶給未成年人
需要提供監(jiān)護(hù)公證，家庭戶口本，父母身份證、結(jié)婚證，公證監(jiān)護(hù)人必須到場(chǎng)，未成年人可不到場(chǎng)。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生證明即可);
情況七：現(xiàn)役軍人或者武警家庭
需要買方攜帶身份證原件、復(fù)印件，軍官證原件、復(fù)印件，團(tuán)級(jí)以上部門開具的家庭證明;
情況八：多個(gè)人共同購買
需要接受過戶的人攜帶過戶接收人的身份證原件，全部人員到場(chǎng)或部分人員攜帶未到場(chǎng)的人手寫委托書辦理過戶。
二是賣方需要攜帶的證件資料，主要包括兩個(gè)方面：
賣方需要攜帶個(gè)人身份證、瓊海房產(chǎn)證，如果交易房屋賣方有多個(gè)權(quán)利共有人，需要共有人到場(chǎng)簽字，如果不能到場(chǎng)簽字，需要由簽字人員提供未到場(chǎng)權(quán)利人的公證委托書，(家庭滿五唯一住房，需要賣方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本);
如果是瓊海房產(chǎn)是繼承過戶得來的瓊海房產(chǎn)，賣方還要提供原瓊海房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書;接下來通過幾個(gè)案例給大家講解一下瓊海房子不能過戶的幾種情況。
案例一：違法亂建的瓊海房子要恢復(fù)原狀才能過戶
張先生有一套老瓊海房子，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年，他通過中介出售這套瓊海房子，經(jīng)紀(jì)人表示這套瓊海房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。
老瓊海房子被賣房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與瓊海房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，瓊海房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過戶。
問題：怎么知道對(duì)方的瓊海房子是違法亂建的?
在實(shí)際交易中，瓊海購房人可以將瓊海房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂瓊海購房合同時(shí)，瓊海購房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。
案例二：有抵押的瓊海房子要還清了才能過戶
多年前，李女士在北京朝陽區(qū)瓊海買房，貸款150萬元。去年，李女士通過中介賣房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套瓊海房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。
房屋有銀行貸款，瓊海房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過戶。
問題：有貸款的瓊海房子，可以用首付幫賣方還貸款嗎?
在實(shí)際交易中，有些賣房人需要借用瓊海買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候，瓊海買房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦瓊海買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用于解抵押，將會(huì)給瓊海買房人造成資金損失。瓊海買房人可以通過資金保證自己的資金安全。
案例三：政策變動(dòng)也可能導(dǎo)致不能過戶
外地人王小姐工作多年，已具有北京瓊海購房資格。2015年，王小姐決定在北京瓊海買房，結(jié)束租房生活。她看中瓊海區(qū)一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí)，瓊海區(qū)出臺(tái)限購政策。王小姐失去了購買瓊海區(qū)住宅的資格，無法繼續(xù)完成過戶。
問題：政策變動(dòng)失去資格要承擔(dān)違約責(zé)任嗎?
如果瓊海買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑?，?dǎo)致瓊海買房人失去瓊海購房資格，瓊海買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則，要求無責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
案例四：房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意才能過戶
孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在北京瓊海買房。今年，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套瓊海房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。
房屋有多個(gè)共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與瓊海買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時(shí)沒有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，是無法完成過戶的。
案例五：瓊海房子被查封不能過戶
謝女士與賣房人簽訂瓊海購房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將瓊海房子查封。
如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的。
問題：遇到被查封的瓊海房子怎么辦?
瓊海買房人瓊海購房前要通過中介仔細(xì)核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂瓊海購房合同時(shí)，瓊海買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，瓊海買房人可以無責(zé)解約，賣房人要返還首付款。一旦發(fā)生瓊海房子被查封的情況，賣房人可以通過訴訟途徑解除合同，但會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù)，這樣可以幫助瓊海買房人避免資金損失。
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